De aankoop van een bedrijfspand is voor vrijwel elke onderneming een grote transactie. Groot is dan ook de schrik wanneer achteraf blijkt dat er verborgen gebreken aanwezig zijn in je bedrijfspand.
Wat zijn verborgen gebreken? Wat kun je doen als er verborgen gebreken aanwezig zijn in je bedrijfspand? Hoe kun je dat het best aanpakken?
Verborgen gebreken bij een bedrijfspand zijn in beginsel alle gebreken die niet met het blote oog of door enig onderzoek aan het licht komen. Vaak komen verborgen gebreken pas aan het licht na de aankoop en ingebruikname van het bedrijfspand.
Van belang bij de beoordeling van verborgen gebreken zijn (onder meer) of de aanwezigheid van het gebrek een normaal gebruik van het bedrijfspand in de weg staat. Bovendien is uiteraard van belang wat er is afgesproken over de aanwezigheid van verborgen gebreken.
Een aantal regelmatig voorkomende verborgen gebreken bij een bedrijfspand:
Uiteraard kunnen ook nog veel andere verborgen gebreken de kop opsteken bij de aankoop van een bedrijfspand. Het is verstandig om een jurist te raadplegen indien je twijfelt of iets een verborgen gebrek is of je twijfelt over de juiste aanpak.
Wanneer je verborgen gebreken aantreft in je net gekochte bedrijfspand, wil dat niet automatisch zeggen dat je de verkoper daarvoor kunt aanspreken. Daarvoor moet onder meer worden gekeken naar de vraag of de verkoper wist of had moeten weten dat er verborgen gebreken in het bedrijfspand aanwezig waren en (dus) of hij dat had moeten melden. Tevens is vaak (niet altijd) van belang in hoeverre je als koper onderzoek hebt verricht: doe je geen enkel onderzoek, dan kan het zo zijn dat verborgen gebreken voor eigen risico zijn.
Mocht blijken dat de verborgen gebreken niet in jouw risicosfeer als koper liggen, maar in die van de koper, dan zijn er een aantal mogelijkheden, waaronder:
Het is van belang om bij verborgen gebreken de koopovereenkomst en de leveringsakte van het bedrijfspand te bekijken of te laten bekijken door een jurist. Vaak staan daarin zogenaamde uitsluitingen van aansprakelijkheid en vaak worden daarin de plichten van koper en verkoper uitgelicht met betrekking tot verborgen gebreken.
Bepalingen over verborgen gebreken zijn niet altijd geldig. Dat geldt ook voor uitsluitingen van aansprakelijkheid. Soms lijkt het dan ook bij doorlezen van de koopovereenkomst of leveringsakte alsof er geen mogelijkheden bestaan om de verkoper aan te spreken op de verborgen gebreken. Dat is echter regelmatig slechts schijn.
Het is daarom verstandig om bij verborgen gebreken zowel koopovereenkomst als leveringsakte van het bedrijfspand te laten bestuderen door een jurist. Die kan, aan de hand van alle omstandigheden van het geval, bekijken of er mogelijkheden zijn om de verkoper aansprakelijk te stellen.
Van groot belang is dat je tijdig actie onderneemt indien je verborgen gebreken bij een aangekocht bedrijfspand waarneemt. Als koper van een bedrijfspand heb je namelijk een klachtplicht: je mag niet te lang wachten met klagen op het moment dat je de gebreken hebt ontdekt of redelijkerwijs had kunnen ontdekken. Wacht je te lang, dan kun je geen beroep meer doen op de aanwezigheid van de verborgen gebreken.
Uiteraard is het tijdig melden van verborgen gebreken tevens van belang omdat je met lang wachten bewijsproblemen in de hand werkt. Immers: je zult moeten bewijzen dat het verborgen gebrek al aanwezig wat toen je het bedrijfspand kocht.
Verborgen gebreken bij de aankoop van een bedrijfspand zijn de grootste nachtmerrie van menig ondernemer. Daarom is voorkomen natuurlijk beter dan genezen: laat altijd vooraf goed onderzoek doen voordat je een bedrijfspand koopt, zodat je in elk geval aan je onderzoeksplicht hebt voldaan.
Kom je daarna alsnog verborgen gebreken tegen in je bedrijfspand, dan is het verstandig om een jurist in te schakelen teneinde te bezien of er mogelijkheden zijn om de verkoper aansprakelijk te stellen of de koop terug te draaien. Vaak is er meer mogelijk dan je in eerste instantie denkt.
